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事業用･オフィスビルの売却について
オフィスビルなどの事業用不動産は、不採算不動産や遊休不動産など、うまく活用できず利益を伴っていない場合があります。そのような事業用不動産だとしても、固定資産税や維持管理費用の負担はもちろん、所有者責任（工作物責任）などの責任問題に発展した場合には企業経営の大きな負担になるでしょう。こちらでは、天王寺区・阿倍野区で不動産管理・売却・不動産仲介を手がける株式会社 岡本が、オフィスビルなどの事業用不動産や賃貸物件、店舗型物件の売却方法についてご紹介します。
事業用・オフィスビルの売却
事業用オフィスビルの売却と一般住宅の売却との違い
遊休不動産など、企業活動に利用せずに所有することが目的となっている不動産や、収益を生まない不採算不動産を抱えている企業は少なくないといいます。用途を変えることで収益を上げられる可能性もありますが、工場や倉庫などは立地などの問題から用途転用が難しいケースもあるようです。そのような不動産を所有している場合、建物は所有しているだけで固定資産税や維持管理費などの保有コストがかかるため、売却を検討する企業も多いでしょう。事業用オフィスビルなどの売却は、一般の不動産売却とはいくつか異なる点があります。
大体の売却の流れは、事業用オフィスビルも一般住宅もどちらも大差ありません。事業用オフィスビルの場合は、相場の算出が難しいため査定に時間がかかったり、買い手がなかなか現れなかったりすることが想定されます。物件の規模が大きい分金額も高くなり、一般住宅にはない設備が備わっていることも考えられるため交渉にも時間を要する可能性が高いです。また、状況確認も容易ではないため、事業用オフィスビルの売却には、売却期間に余裕をもたせることが重要といえます。
事業用オフィスビル以外にも、収益を目的とした不動産の売却にはそれぞれ異なるポイントや注意点が存在します。ここから先は、賃貸物件をオーナーチェンジする方法や、店舗物件を居抜き売却する方法についてご紹介します。
オーナーチェンジ物件の売却
オーナーチェンジとは、賃貸物件に入居者がいる状態の不動産を売買することです。不動産の所有者（オーナー）のみを替える不動産取引となるため、賃借人はそのまま入居し続けられます。こちらでは、オーナーチェンジ物件を売却する際に知っておきたい基礎知識やポイントをご紹介します。
オーナーチェンジ物件を売却するには？
不動産の売り出し価格
オーナーチェンジ物件を売却する方法は、一般の住宅用不動産の売却とほとんど同じです。まずは、複数の不動産会社に査定を依頼し、媒介契約を結ぶ不動産会社を選びましょう。売却活動を始めてもらい、購入希望者が現れたら価格や引き渡し時期の交渉を行います。売り主様・買い主様双方の合意が得られたら、売買契約を締結させ賃貸借契約を引き継ぎます。
オーナーチェンジ物件が一般の住宅用不動産の売却と異なる点は、最後に家賃明細書と賃貸借契約書を用意し、契約を引き継ぐ必要があることです。さらに、新しいオーナーとともに入居中の賃借人にオーナー変更の旨を報告し、家賃の振込先の変更などを周知する必要があります。
オーナーチェンジ物件の査定方法
オーナーチェンジ物件の査定方法
オーナーチェンジ物件は投資用の不動産とされ、物件の状態よりも収益力を重視して査定されます。収益力が高い物件と判断されれば査定価格が高くなり、収益力が低い物件判断されてしまうと、査定価格も低くなってしまうのです。このように、その物件がこれから先どれくらい収益を生むのかをもとに、不動産価値を求める方法を「収益還元法」といいます。
オーナーチェンジ物件をより高く売るためのポイント
オーナーチェンジ物件をより高く売るためのポイント
オーナーチェンジ物件で人気の高い物件は、空室率の低い物件です。購入希望者の多くは、家賃収入を目的としているため、オーナーチェンジ物件をより高額で売却するためには、空室率をできるだけ下げる必要があるといえます。また、物件の価値に見合わない価格設定では、なかなか買い手が柄に可能性があります。物件の規模や立地、築年数などから適正価格を見極め、売却価格を決めましょう。
オーナーチェンジ物件の売却報告について
オーナーチェンジ物件の売却報告について
オーナーチェンジ物件を売却する際は、賃借人が入居したまま行うため、告知すべきかどうか迷う方も多いといいます。しかし、オーナーを替えることに入居者の承諾は必要ないため、入居者への報告は事後報告でも問題ありません。オーナーチェンジ物件が売却できたら、売り主様と買い主様の連名でオーナーが変更されたことを伝えましょう。
買い手がつかない場合は不動産買取がおすすめ
買い手がつかない場合は不動産買取がおすすめ
オーナーチェンジ物件を売却しようとしても、場合によってはなかなか買い手がつかず売却できない場合があります。そのような場合は、不動産会社に直接買い取ってもらう、不動産買取がおすすめです。不動産会社なら、空室率が高く、なかなか買い手がつかないような物件でも買い取ってもらえる可能性があります。不動産買取を依頼する場合は、オーナーチェンジ物件専門の不動産会社やオーナーチェンジ物件の買取に力を入れている不動産会社を選びましょう。何社かに査定を依頼し、もっとも納得のいく条件を出した不動産会社を選ぶことをおすすめします。
居抜き物件を売却する
居抜き物件売却のメリット
・工事費用が節約できる
通常店舗を退去する場合は、壁・床・天井・配線・給排水管などすべての設備を撤去し、コンクリート打ちっぱなしの状態にするスケルトン解体工事が必要になります。スケルトン解体工事にかかる費用は、店舗の規模や使われている材質などによって異なり、大きな負担になる可能性があります。しかし、居抜き物件では、スケルトン解体工事の必要がありません。内装をそのまま残しているため、買い主様側からみても、内容費用を大幅に節約することが可能です。
・譲渡する直前まで営業できる
居抜き売却の場合は、新しい買い主に引き渡す直前まで営業を続けることができます。通常、引き渡しまでに撤去工事を済ませておく必要があるため、売り主様は早めに退去する必要がありました。しかし、居抜き物件は工事のための期間は必要ありませんから、退去後すぐに引き渡すことが可能です。また、賃貸の場合は工事中も賃料が発生してしまいますが、居抜きの場合はこのような空家賃の心配もいりません。
・造作譲渡料が手に入る
造作譲渡料とは、店舗内に設置してあるエアコン・厨房設備・テーブル・椅子・照明などを譲渡した際に買い主様から支払われるお金のことです。つまり、設備込みで居抜き物件が売却できた場合、売り主様は買い主様から造作譲渡料を受け取ることができます。ただし、設備がレンタル品だった場合は、リース会社に造作譲渡できるかを確認後、交渉しなくてはなりません。