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事業用物件に関わる管理
不動産投資のなかには、｢事業用物件投資｣というものがあります。近年の居住用アパート・マンションの利回り低下から注目が集まっている投資法です。しかし、事業用物件は自己居住用不動産とは異なる点がいくつか存在するため注意が必要です。そこで今回は、天王寺区・阿倍野区で不動産管理・売却・不動産仲介を手がける株式会社 岡本が、事業用物件管理のポイントやメリット・デメリットについてご紹介します。
事業用物件とは
事業用物件とは、収益を目的として所有・利用されている不動産のことです。具体的には、店舗や事務所、投資目的のマンションなどが当てはまります。近年、居住用のアパートやマンションの利回りが低くなってきていることから、事業用物件に注目している方が増えているといいます。
事業用物件と自己居住用不動産との違い
事業用物件と自己居住用不動産との違い
自己居住用不動産とは、自身が居住する場合はとくに収益を生み出すというものではありません。一定期間継続して生活するために利用する住宅家屋や敷地を指します。自己居住用不動産の所有者は、単なるマイホームの所有者という立場ですが、事業用物件の所有者は経営者という立場になります。さらに、事業用物件の所有者は借主がいる場合は家賃収入が得られますが、自己居住用の場合は、家賃収入はありません。
事業用物件投資のメリット
・賃貸借の存続期間が長い
事業用物件の場合、借主が長期にわたって借りてくれることが多い傾向にあります。アパートやマンションなどは、仕事の都合や結婚・離婚など、入居者の身の回りの変化によって引っ越してしまうため、長く借りてくれるとは限りません。店舗や事務所は、立地も大切な要素のひとつなので、経営悪化などの影響がない限りは移転しないと考えられます。
・収益性の高さ
事業用物件は収益用の不動産であるため、そこで事業を行い利益が上がる見込みがあれば、多少家賃が高くても借主が現れる可能性は高いと考えられます。家賃を上げることで、収益性を伸ばすことも可能です。
・相続税の対策に利用できる
個人事業主ではなく法人になれば、相続の際に事業用物件の所有権を自分の子や孫に与えることが可能となります。子や孫であれば、建物が生み出した利益を法人給与として受け取れるうえに、相続税がかかりません。
事業用物件投資のデメリット
・管理や修繕に手間とお金がかかる
事業用物件は、設備の経年劣化によるメンテナンスや修繕に手間やお金がかかります。また、事業用物件には不特定多数の人が出入りすることが多いため、客同士のいざこざや設備を破損されるなどのトラブルが発生する可能性も高いです。
・規模が大きい分価格が高い
事業用物件は居住用物件に比べると規模が大きく、それに伴い価格も高くなります。また、店舗や飲食店などは、立地も大切な要素です。駅の近くや商業用地など、人通りの多い立地の物件が必須条件となると、さらに価格は高くなるでしょう。
・立地が集客率を左右する
事業用物件は、立地の良さで集客率が左右されます。そのため、立地が悪い物件には借主がなかなか現れない可能性が高いです。しかし、立地のいい物件はなかなか売りに出ないため､購入の機会に恵まれるとも限りません。妥協して立地条件の悪い物件を購入すると､大きな赤字になってしまうことも考えられるため注意しましょう。
・大規模改装をされる
事業用物件は、借主側の意向で大規模な改装をされてしまうことがあります。個性的な内装や設備投資に力を入れているお店の場合、退去時の原状回復をめぐってトラブルになる可能性があるため注意しましょう。
・ローンを組むのが難しい
事業用物件は購入価格が高いため、金融機関に建物の収益性や購入者のローンの返済能力などを精細に査定されることになります。そのため簡単にローンが下りるとも限らず、苦戦する可能性が高いです。
事業用物件の管理で当社が選ばれる理由
株式会社 岡本では、事務所や店舗などの事業用物件の管理も行っております。
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契約管理業務
事業用物件の契約・更新・解約などはもちろん、書類管理や賃料の交渉、原状回復などさまざまな管理業務を行います。
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テナント募集業務
不動産の管理を行うと同時に、店頭や看板設置などによるテナント募集やインターネットを活用した募集を行うことが可能です。
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入出金の管理
賃料の入出金管理、金銭管理等、煩わしい業務をすべて代行します。
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店舗開業のアドバイス
これまでに携わった豊富な店舗開業の経験から、お客様に最適な店舗開業のアドバイスをいたします。
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建物修繕のご相談
どこを修繕したら良いのかなど貸主様のご希望や現状確認を行い、最適なアドバイスをいたします。
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相談・クレーム対応
お客様からの各種相談や近隣からの苦情・クレームにも対応可能です。
・事業用物件管理・募集業務なら、株式会社 岡本にお任せください
新しいテナント探しや不動産管理など、事業用物件に関するお悩みでしたら当社にお任せください。居住用物件とは異なる、事業用物件ならではのお悩みにも対応可能です。地元で長年培ってきた豊富な知識と経験を活かし、契約業務や管理業務はもちろん、店舗開業アドバイスからクレーム対応まで行っております。当社では、不動産管理と募集業務を一貫して行っているため、オーナー様の賃貸経営を全面的にサポート可能です。
事業用物件でみられるトラブル
事業用物件でみられるトラブル
事業用物件では、一般住宅などではみられない特有のトラブルがあります。事業用物件が借地借家法の適応を受けることを前提として、実際に発生する恐れのあるトラブルの実例をご紹介します。
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物件使用目的の変更
一般的に、事業用物件の賃貸借契約書には、物件の使用目的を記した雛形があります。しかし、契約書によっては使用目的の記載がないものがあるといいます。このような場合、契約時に申請した物件の使用目的と実際の使用目的が違ったとしても、オーナー様がこれを拒否することはできません。契約書の作成を不動産会社に一任している方は、ぜひ一度使用目的の項目をチェックしてみてください。ただし、使用目的を変更し風俗店の営業を始めるなど、公序良俗に反する営業とみなされた場合は、オーナー様の訴えが認められるケースもあるようです。
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居抜き物件
通常事業用物件は、床や壁、配線などをすべて取り払うスケルトン解体工事を行い貸し出します。そして、スケルトン状態に戻して退去するという契約で取引されるのが一般的です。これがもっともトラブルの少ない賃貸形式ですが、経済状態の苦しいテナントの場合、居抜き状態での物件明け渡しを懇願されることがあります。
居抜きを希望する借主に対しては、店舗内の造作の所有権は完全に放棄するといった内容の覚書を交わしましょう。そして次の契約の際は、造作は設備ではなく「残置物」として扱うとし、退去時は貸主の責任・負担で撤去するという契約を結ぶことでトラブルを回避することができます。
居抜き退去は珍しいことではありませんが、退去するテナント側が次の借り手を探してきたという場合は注意が必要です。この場合、退去する側と引き継ぐ側で営業権を譲渡する契約などが交わされていることがあります。後に金銭トラブルに発展する恐れがあるため、このようなケースは避けるのが賢明です。
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保証金の償却
事業用物件の賃貸借契約には、多くの場合、契約更新時や解約時に保証金の何％が償却されるかが定められています。あまりにも賃借人の不利になるような内容の場合、無効となる可能性があるため注意しましょう。
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店舗の看板や駐車場
派手な電飾看板や規模が大きい看板などは、近隣住民やほかの店舗から苦情が出てしまう可能性があります。来客用の駐車場がある場合、駐車方法や事故をめぐってお客様同士でもめごとが起きたり、夜間アイドリングなどで近隣住民からクレームが入ったり、さまざまなトラブルに発展すると考えられます。
しかし、このようなトラブルは借地借家法の適応範囲内であるとして、看板の撤去や駐車場の使用禁止を命じられるようなことはありません。少しでもトラブルを避けるなら、設置する看板は事前に貸主の許可を得ることを条件に契約を結んだり、駐車場は店舗とは別契約にしたりすることをおすすめします。