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不動産相続に関わる問題について
不動産相続の大切なポイントを理解しておくと､実際に相続したとき慌てずに済むでしょう｡どんな税金や費用がかかるか分かれば､節税対策に役立てられます｡とくに物件の使い道がなくても､有効活用すると収入を増やせるかもしれません｡そこで以下には､天王寺区・阿倍野区で不動産管理・売却・不動産仲介を手がける株式会社 岡本が不動産相続で押さえておきたいポイントや空き家の活用方法などについてご紹介します｡
不動産の相続時に押さえたいポイント
不動産を相続する際、どんな税金や費用が必要になるかは事前に押さえておきたい大切なポイントです｡不動産の分割方法についても、理解を深めておくと役立ちます｡
相続時に必要となる税金・費用
相続時に必要となる税金・費用
不動産を相続するときに必要となる主な税金は、相続税と登録免許税です。それぞれ、いくら課税されるかは不動産の資産価値に対する評価額などにもとづき計算されます。
相続税は、故人が残した資産を相続した遺族に課される税金です。課税額は不動産を含む遺産の評価額から計算され、法律上の規定にしたがい基礎控除が減額されます。相続税のトータルが基礎控除を上回ると、超過した金額は納める必要があります。
登録免許税は、建物や土地の所有権を登記するときに発生する税金です。不動産の相続により所有権が移動した場合、登記内容を変更すると新たな所有者を明示できます。相続した不動産を売却するときは所有者があいまいになっているとトラブルを招くため、登記手続きは怠れません。
ほかには戸籍謄本をはじめ必要書類の取得や郵送にも費用がかかり、各種の手続きを司法書士に頼むと依頼料も必要です。
相続する不動産の分割方法
相続する不動産の分割方法
相続する不動産を遺族のなかで分割する方法は、大まかに現物分割、代償分割、換価分割、共有の4種類です。
現物分割は、不動産を現物のまま複数に分割する方法を指します。更地であれば等しい地価や面積での分割は可能であり、この方法を用いるケースがみられます。建物を等しく分割するのは難しいため、他の方法を選ぶのが一般的です。
代償分割の場合、特定の相続人が不動産を現物のまま受け取り、資産価値に応じた代金を残りの相続人に支払います。換価分割は、相続した不動産を先に現金化してから相続人の間で分割する方法です。不動産を複数人の共有名義にすると、共有した形になります。
不動産を相続する際は、遺産の詳しい内訳や相続人の数をふまえ分割しやすい方法を選ぶとトラブル防止につながります。
相続時に気をつけたい注意点
不動産の相続時に気をつけたい注意点は、遺産のタイプにより異なる場合があり必ずしも一律ではありません。
土地のみを相続する場合、そのまま現物分割するときは地価の動きに注意が必要です。相続時には時価で等しく分割しても、地価が変動すると不満が出てくる可能性もあります。後々のトラブルを避けるには、将来的な地価の動向も考えながら話し合うことが望まれます。
戸建てを相続する際は、相続人に持ち家があると誰も住まず空き家になるかもしれません。古い物件は倒壊する危険があり、犯罪を引き起こす原因ともいわれています。そのまま放置していても固定資産税は課されるため、金銭的な損失を避けるにも有効活用するのが得策です。
相続した不動産がマンションであれば、住む予定がなくても賃貸すると家賃収入を見込めます。ただ築年数が古いと、すぐ入居希望者様を見つけられるとは限りません。リフォーム代が高額になる場合は、他の活用方法も検討したほうがよいと考えられます。
不動産の事業承継をお考えなら家族信託
不動産のオーナー様が諸事情によりご家族に事業を引き継ぎたいときは、家族信託を活用する方法があります。
家族信託契約で名義変更
オーナー様が高齢のため不動産管理を手間に感じている場合などは、家族信託契約で名義変更すると負担軽減に効果的です。
家族信託契約によりオーナー様が所有する不動産の名義をご家族に変えると、信託された財産の管理は新たな名義人となったご家族に引き継げます。アパート経営している場合、経費の支払いや家賃管理を任せればオーナー様の負担は軽くなります。
高齢になると、若いころに比べ体調面の不安は小さくないでしょう。あらかじめ不動産の管理をご家族に託しておけば、急に病気で入院する事態になっても無理せずに済みます。オーナー様は月々の家賃から収入を得られるため、生活費を心配する必要はありません。
契約終了後に財産が残った場合は
信託契約が終了した後、残った財産はオーナー様から名義を引き継いでいたご家族に帰属するシステムです。
オーナー様が亡くなられたときは、名義人を変えなくても家賃収入を受け取る権利は配偶者様に移動できます。さらに配偶者様も亡くなられると信託契約は終了となり、最終的に残りの財産は契約終了時に名義人となっていたご家族が受け取れます。
財産を受け取ったご家族は相続税を課されますが、家族信託を使っていた場合も各種の特例措置の適用対象です。不動産の相続により税金や費用がいろいろ発生したときは、節税対策になります。
必要があれば専門家をご紹介
家族信託契約についてオーナー様に疑問やお悩みがある場合、必要があれば当店は弁護士や税理士のご紹介が可能です。
家族信託は､シンプルな仕組みとはいえません｡これまでオーナー様が税金や信託契約について馴染みがないと､専門的な内容は難しく感じられるかもしれません｡その場合、専門家である弁護士や税理士のアドバイスを受けると手続きをスムーズに進めやすくなります｡
当店は、家族信託をご検討中のオーナー様からご要望があれば弁護士や税理士をご紹介します｡信頼に足る専門家を手配しますので、業務依頼に伴うトラブルを避ける意味でも安心です｡ご不明点や不安があるときは、いつでもお気軽に当店までお問い合わせください｡
相続した不動産の使い道がなくお困りなら
相続した不動産の使い道がなくお困りなら
不動産を相続した場合、使い道がないと対処に困ることがあります。自分で管理するのが手間に感じられても、空き家として放置すると多くのリスクが伴い好ましくありません。不動産は所有するだけでもコストがかかる点をふまえれば、相続した物件は有効活用するのが望ましいと考えられます。
空き家に伴うリスク
不動産を相続した際、とくに使い道がなく空き家のまま放置すると、倒壊する危険や犯罪につながるリスクがあり問題です。
家屋は、誰も住まないと管理が行き届かず劣化しやすくなります。そのまま放置し続けると建物の傷みは増し、倒壊する危険が高まります。屋根瓦や家の壁材が敷地の周りに崩落すれば、近隣や通行人にとっては迷惑です。
ゴミを不法投棄されると、そこが火元になり火事の起きる可能性があります。不審者に侵入されれば、無断で使用されるかもしれません。いずれも見過ごせない問題であり、何らかの対策が急がれます。
有効活用する方法
空き家はコスト面を考えると損失を招いている可能性が高く、放置するより有効活用したほうが得策です。
不動産は、原則として利用状況に関係なく資産とみなされ固定資産税を課されます。放置していると利益を生まないため、そのままでは納税する分だけ損するでしょう。出費を穴埋めするには、空き家を活用する必要があるといえます。
よく選ばれている方法は、不動産を賃貸あるいは売却する選択肢です。賃貸物件は月々の家賃収入が見込まれ、生活費の足しに回せます。物件を売却すると、オーナー様が管理する手間や固定資産税の負担から解放されます。
思い入れのある実家であり手放したくない場合、自宅が遠くにあり管理が難しければ専門の管理会社に依頼する方法があります。あるいは現在の住まいから移り住むのも、選択肢のひとつです。
空き家の活用方法はいろいろと選べるので、どれが自分のニーズに合うか検討したうえで判断することをおすすめします。