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不動産管理について
ご自身で不動産管理したいとご検討中なら、業務内容を理解しておくことが大切です。管理業務の種類とともに、どんなトラブルに見舞われる可能性があるかも知っていると実際の業務に臨んだとき作業しやすいでしょう。そこで以下では、天王寺区・阿倍野区で不動産管理・売却・不動産仲介を手がける株式会社 岡本が不動産管理の主な業務内容やよくあるトラブルについてご紹介します。
不動産管理の業務内容
不動管理の業務内容は、大きく分けると下図の通りハード面のビルメンテナンス業務とソフト面のプロパティマネジメント業務の2種類です。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
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ハード面の管理業務
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ソフト面の管理業務
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|---|---|---|
| 業務内容 |
日常清掃・定期清掃 |
建物設備管理・点検管理 |
ハード面の管理業務（ビルメンテナンス業務：BM業務）
ハード面の管理業務（ビルメンテナンス業務：BM業務）
ハード面の管理業務はビルメンテナンス業務を指し、BM業務とも呼ばれます。主な内訳は、不動産の維持・管理、各種設備の点検、必要に応じたメンテナンス対応です。
普段は、日常清掃、定期清掃、植栽のお手入れやゴミの管理を担当します。これらの活動により建物や土地を衛生的な状態に保ち、いつでも入居者様が快適に暮らせる清潔感と美観の維持に努めます。
BM業務で点検対象となるのは、エレベーター、非常ベルや消火器を含めた消防設備、電気系統、給排水設備、空調設備、水道の水質などです。消防設備は消防法の規定にもとづき法定点検を実施し、貯水槽も清掃します。
不動産が経年劣化した場合、大規模なメンテナンスを怠れないでしょう。テナントの退去後は、原状回復や物件価値を向上するための改装やリノベーションも必要になると考えられます。その際は修繕計画を作成し、修繕工事を管理します。
これらの作業を円滑に進めるには、消防法をはじめ建築関連の法的知識や建物設備の専門知識が不可欠です。緊急事態が起きる可能性もあるため、できるだけ幅広く対応できる体制を整えておくことが望まれます。
ソフト面の管理業務(プロパティマネジメント業務:PM業務)
ソフト面の管理業務(プロパティマネジメント業務:PM業務)
ソフト面の管理業務は、不動産の中身に関わるプロパティマネジメント業務（PM業務）を意味します。契約関係の処理、家賃の確認やクレーム対応をはじめ、対人の業務がメインの内容です。
契約関係では、賃貸借契約書、重要事項説明書、住宅紛争防止条例にもとづく説明書、取引台帳などを作成します。家賃については入金状況をチェックし、滞納があれば督促するとともに場合によっては家賃保証会社へ報告します。
更新時期には、更新案内、更新合意書の用意と送付、更新料の請求が重要な業務です。また退去の場合は、原状回復工事を発注します。工事費の精算時には、借主負担割合を説明する必要もあります。
入居者様からクレームを受けたときは、迅速に対応することが大切です。クレーム内容は、騒音トラブルからゴミの出し方の問題、近隣トラブルや設備の不具合まで多岐にわたります。快適な暮らしを提供するうえで問題の長期化は好ましくなく、いずれも早めの解決が望まれます。
管理物件に空き室があれば、新規の入居希望者様の確保も不可欠です。賃料設定や募集戦略についてオーナー様と打ち合わせ、営業活動や各種キャンペーンを展開することになるため、不動産関係の専門知識とともにコミュニケーション能力も重要性が増します。
一般型とはここが違う！PM型の不動産管理会社の特徴
一般型と大きく違うPM型の立場
不動産管理会社には、大きく一般型とPM型の2タイプがあります。PM型にみられる一般型との大きな違いは、基本的にオーナー様の立場から管理業務を進める点です。
一般型は、不動産管理のなかでオーナー様と入居者様のいずれのニーズにも応える必要があります。オーナー様から管理方法について要望があった際は、改善策を検討するとき入居者様の立場にも配慮を欠かせません。
PM型は、オーナー様の利益が最優先です。家賃設定や物件修繕の是非は、オーナー様の立場から検討します。ただ入居者様に長く居住してもらうことはオーナー様にとってもプラスであり、入居者様への配慮を怠るわけではありません。
オーナー様を最優先に考えられる大きな要因は、仲介店舗をかまえない営業スタイルです｡仲介店舗がない場合､基本的に入居者様と直接交渉することはありません｡店舗の売上向上を考慮に入れる必要もないため､オーナー様のニーズの実現に集中しやすくなります｡
いつでもオーナー様の要望を第一に考え、それを妨げない範囲で入居者様の立場にも目を向ける管理方法が一般型と異なるPM型の大きな特徴です。
募集方法も一般型と異なるPM型
PM型にみられる一般型との立場の違いは、入居者希望者様の募集方法にも反映される傾向があります。
一般型は、仲介店舗で募集するスタイルが主流です。一方、PM型は他社の仲介店舗を通じて幅広く募集活動を展開します。まず他社に仲介依頼を出し、依頼を受けた会社を管理しながら入居希望者様を募る方式です。
この違いは、とくに1物件あたりの募集店舗数の差となって現れます。実際の数字を示すと、一般型は1物件の募集仲介店舗数が5～10店舗にとどまるのに対し、PM型は100～120店舗に達するケースが知られています。
仲介店舗数が多ければ、物件情報が入居希望者様の目に触れる機会は増えるでしょう。一般型に比べると大幅に広い範囲で募集活動を展開できるため、賃貸借契約の成立につながる可能性は高いと考えられます。
いまは国内の世帯数が減少し､住宅に対する需要が下がるなか空き室は増える流れです｡今後も住宅が余る傾向は続くとみられ､実店舗の維持存続を気にせず入居希望者様の確保に専念できるPM型はこれからの住宅事情に適した営業スタイルとしてよく選ばれています｡
管理会社がよく遭遇するトラブルと対応策
管理会社がよく遭遇するトラブルと対応策
管理会社は業務をめぐりトラブルに遭遇することがあり、トラブル防止には適切な対策が怠れません。
実際に起きている代表的なトラブルは､家賃､入居者様､管理費用に関わる問題です。なかでも家賃関係のトラブルは、物件に見合わない高額の賃料設定により入居者様を確保できないケースがよく生じています。
賃料が高いほどオーナー様の収益は上がるといえますが、入居者様を獲得できなければ家賃収入は見込めません。問題を解決するには、物件にふさわしい賃料で募集活動を進めるのが適切と考えられています。
入居者様のトラブルには、家賃滞納、騒音や不適切なゴミ出しがあります。いずれもオーナー様や他の入居者様に迷惑をかける可能性があり、そのまま放置できません。管理会社は対策マニュアルの作成や入居審査により、トラブル防止に努める必要があります。
管理費用をめぐるトラブルは、オーナー様と管理会社との間で生じる問題です。管理会社がオーナー様から管理費用のクレームを受けるケースも、少なからず起きています。会社側に管理費を請求する権利はありますが、原因の究明は問題解決に有効です。
いずれにしても、これらのトラブルに管理会社が見舞われたときはオーナー様や入居者様の声を親身に聞く姿勢が大切と考えられます。
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